O Código Civil, com alteração promovida em 2012, já traz expressamente que os abrigos para veículos, quando constituírem unidades autônomas, não poderão ser alienados ou alugados para pessoas estranhas ao condomínio, salvo com autorização expressa constante na Convenção de condomínio.
Agora a questão foi julgada pelo Superior Tribunal de Justiça em ação de execução extrajudicial movida por uma instituição financeira, que pediu a penhora de uma vaga de garagem, com matrícula própria, que pertencia ao devedor. O STJ decidiu que a regra restritiva prevalece mesmo sendo em alienação judicial por leilão.
Os ministros entenderam que pode ocorrer a penhora da vaga de garagem de um devedor, contudo, a participação na hasta está restrita aos próprios condôminos, ou seja, apenas um proprietário de alguma unidade do condomínio pode adquirir a vaga, excluindo terceiros estranhos ao condomínio.
No mesmo julgamento, o relator ministro Antonio Carlos Ferreira, ainda afirmou que é possível a penhora de vaga de garagem, mesmo que associada a imóvel considerado bem de família, conforme a Súmula 449.
Fundamentou o ministro que a restrição de acesso às vagas apenas aos condôminos reduz o risco de pessoas não autorizadas circularem no condomínio, diminuindo a probabilidade de furtos, roubos, vandalismos ou invasões, proporcionando um ambiente mais seguro e organizado aos moradores.
Isso não impede que os condomínios possam ter regras específicas sobre a comercialização de vagas de garagem, incluindo a necessidade de aprovação da assembleia ou restrições específicas, pois para que a alienação ou locação para terceiros seja permitida, a Convenção do condomínio deve trazer essa previsão expressamente, em atendimento ao Código Civil.
Essa situação não se confunde com as vagas para estacionamento que não têm matrícula própria e que, por isso, fazem parte da área comum do condomínio e não da propriedade individual dos condôminos.
Portanto, é fundamental consultar a Convenção do condomínio e o regimento interno para entender as regras específicas que podem afetar as transações de venda e locação. E é também importante que síndicos e administradores confiram se a Convenção está atualizada de acordo com a legislação, com a vontade da maioria dos condôminos e, também, se está sendo cumprida.
Susana Arnold da Fonte, OAB/RS 87.812
advogada especialista em Direito Tributário na Arnold da Fonte & Cardoso da Rosa Sociedade de Advogados.
